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买网红公寓,名牌开发商背书有多值钱?

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发表于 2018-6-8 16:11:08 | 显示全部楼层 |阅读模式

  律师提醒的这些风险要留意
  近期,广州楼市里又出现了一种“网红款”公寓,这个位于番禺长隆地铁站旁边的公寓,由国内龙头房企开发,据称只“卖”30年的使用权,一套公寓,四五十万元就能搞定,追捧者很多。

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  番禺“卖”使用权的公寓有很高的人气
  实际上,这并非广州楼市里的第一个。
  四年前,亚运板块里就有个亚运源筑,卖的是公寓35年的使用权。目前,在番禺还有南浦时代等项目,均是“卖”30年左右使用权的物业。

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  4年前的亚运源筑也很受市场关注,当时单价六七千元
  这些只有使用权的项目,有个共同点,即项目所在地块其实是某个村的集体用地,开发商与村集体合作,由开发商包租三四十年使用期,然后进行统一规划报建,把建成的房子一次性收取30年左右的租金、租给其他市民。
  ●那么,“购买”这种物业,究竟有无风险?
  广东金桥百信律师事务所律师谢秋表示,从法律角度看,这种对房屋产权不做处分,只约定使用权的合同本质上都是“租赁合同”,必须符合<<合同法>>中关于租赁合同的规定。比如超过二十年租期的部分,在法律上是无效的。

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  与村里合作的物业,只有使用权,签的是租赁合同
  这种只有“使用权”的房子,在房屋因为征收、征用或因其他原因灭失的情况下,购买者能够得到的补偿或赔偿会非常有限,除非在合同里约定了高额的违约金。此外,因为没有取得产权,房屋的升值和保值功能,购房者也是完全没有办法享受得到的。

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  签订租赁合同,超过20年租期的部分,就无法律保障
  作为出租方,一般来说应该证明所出租房产是有产权或是得到了产权人的授权。然而,在房子还没有建起来的时候,这种产权和授权都是待定的,存在变数。
  对预付大量资金的“承租方”来说,如果房屋最后没有顺利建成并取得相关产权,又或者产权所有者最后并没有如约向“出租房”授权的话,<<租赁合同>>实际上也无法顺利履行的,“购买者”无法取得房屋的使用权,只能根据其中的条款来追究违约责任以弥补损失。

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  房子还没建成,要注意也会存在一定变数
  不过,即便对待建房屋提前签订<<租赁合同>>,也并不违反法律的强制性规定。
  ●作为消费者如果要“买”这种物业,如何才能确认物业的合法性?
  北京大成(广州)律师事务所郑文双表示,对于一个房地产项目,消费者是可以要求看五证,即土地证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证及商品房预售证。

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  “买”村里还未建成的房子,也要查看项目的上述几个证件
  但这个楼盘是属于村集体用地的租赁项目,因此是没有预售证的,土地性质应该是村集体用地。
  如果获得建设许可,在此地块上盖起来的房子,应该合法的。但这些房子的最大业主是谁,那就要看房企和村集体是如何谈合作的了。
  

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