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manbetx万博CBD楼价20万/㎡刷新番禺纪录 还好周边二手还有2万+

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发表于 2018-6-12 11:47:38 | 显示全部楼层 |阅读模式

  让天价的归于天价,平民的归于平民
  6月10日,金地壹粤府总价4000万/套起,单价预计超18万元/㎡的豪宅,正式对外开放,今年年内入市。
  万博商圈已逐步演变成豪宅区。
  对于购房者而言,如今的番禺万博置业门槛究竟有多高?

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  前世
  市政府首次提出万博CBD概念,是在2011年。广州市政府计划耗资千亿重点打造中央商务区,将万博打造成下一个“城市CBD”。
  2013年,万博被确定为广州市重点建设项目,正式进入了发展快车道。根据规划,万博投资约300亿,地下空间高达180万㎡,商业体量相当于10个天河城广场……被业界认为是广州的第四大商圈。
  此外,万博规划的出台,正弥补了番禺华南板块商业的空缺。因为在番禺撤市设区之初,番禺华南板块主要是以住宅项目崛起,并成就了华南“八大金刚”。
  但是,在这汇聚几十万人的华南板块,商业项目却相比零散。而万博商圈集聚了多个大型商业项目,规模大、定位高,可以说是顺应市场需求而产生。

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  新房:断货,新品以豪宅为主
  目前,番禺万博没有一手房在售,即将入市的是番禺现任单价地王(金地壹粤府)和前任单价地王(五矿万樾台)。但是,都是豪宅。
  五矿万樾台规划为纯别墅社区,产品包括160-190㎡的联排别墅,200-250㎡双拼别墅,亮相时间暂未定。
  金地壹粤府6月10日已正式对外开放,别墅吹风价4000万/套起,相当于单价超18万元/㎡!其中4-23栋低层联排在3月30日已经拿到了预售证,建筑面积为215-280㎡。洋房预计7月中旬推出,单价60000-70000元/㎡。
  值得注意的是,金地壹粤府所处的地块是在2017年1月份出让。金地是经过了129轮竞拍,并以18.7013亿元和22050㎡安置房面积为代价才斩获该地块,单价高达33660元/㎡,刷新整个番禺最高楼面价。
  对于刚改或改善型买家而言,当前置业万博新盘门槛都不低。
  二手房:成交价普遍3.5万+
  紧靠万博中央商务区的二手房小区,主要有华南碧桂园、广州雅居乐花园、华南新城这三个大型成熟社区以及相对次新的万科欧泊。
  其中,华南碧桂园、广州雅居乐花园、华南新城三者体量比较大,不同组团建设年代甚至相距十几年,而且产品多样涵盖楼梯楼、电梯楼、别墅等,所以即使是同一个楼盘,二手房价格差异也比较明显。

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  华南碧桂园:
  2003-2011年的楼盘。不同组团分布比较零散,最新的组团是翠山蓝天,是这个小区中最靠近地铁口(7号线南村万博站)的组团,2011年的电梯楼,二手房报价3.5万-4万元/㎡。
  最近有业主放盘96㎡,总价380万,证不满两年,而且不唯一。但中介介绍,96㎡三房相对紧凑又使用,比较受欢迎,所以成交速度也较快。
  除了翠山蓝天组团,华南碧桂园旧区基本是2003-2004年的楼梯楼。旧区最大的优势是使用率高、居住密度低,价格也相对低,2.5万-2.8万元/㎡。但项目最大的缺点是处于垃圾场的风口位置,夏天雨后个别组团会闻到异味。
  广州雅居乐花园:
  2003-2011年的楼盘。雅居乐花园,同样是个大型社区,涵盖雅翠庭、雅悦庭、雅逸庭……17个组团,产品有别墅、有洋房,除了十年小雅部分刚需产品之外,主要以110-200㎡的改善型户型为主。
  目前雅居乐花园二手房报价在3.4万-4.2万元/㎡区间,其中挪威森林、十年小雅、上善若水等组团单价偏高,基本破4万元/㎡;雅翠庭、雅逸庭、雅悦庭、时光九篇、邻居等组团单价相对低一些,基本在3.4万-3.6万元/㎡区间。
  上善若水(2005年),是整个小区中比较靠近地铁口(7号线员岗站)的组团,主要以130㎡-201㎡的大户型为主,放盘均价达均价3.8万-4.5万元/㎡,适合改善型买家。
  对于刚需而言,想要小户型,价格又相对低的房源,可以考虑一尺山居、浅山小筑等组团,单价在3.8万元/㎡左右。
  华南新城:
  2002-2011年的楼盘。华南新城,最大的优势是小区内带有华师附中番禺学校学位。不少家长就是因为学位,而选择华南新城。
  但该楼盘没有一个组团靠近地铁口,距离万博商务中心大约2公里,需要公交接驳。小区有楼巴可以接驳到地铁3号线大石站,以及天河、越秀等核心区域。
  整个小区分为南、北两区开发,但两区产品价格相差不大。目前放盘的二手房基本是电梯楼,报价在3万-3.5万元/㎡区间,户型主要是70-160㎡单位。
  值得注意的是,两年前,华南新城电梯房实际成交价还不到2万元/㎡;今年年初,地段相对差一点的大户型房源成交价也仅2.5万元/㎡左右,比如144㎡单位350万也有成交。直到今日,华南新城依然是整个万博板块单价相对低的楼盘。
  万科欧泊:
  2013年楼盘。是万博商圈次新二手房,紧靠万达广场,步行不到10分钟就可以到达地铁,但单价偏高。
  目前,二手房报价在4万+元/㎡。近期,一套95㎡三房单位成交价为392万,即单价约41000元/㎡。
  不过,万科欧泊产品户型小,主要以100㎡以内的刚需户型为主,所以年轻白领是其主要的目标客户群。
  雅居乐剑桥郡:
  2015年楼盘。靠近地铁7号线板桥站,距离南村万博两个地铁站,也是万博商圈内次新二手房。
  雅居乐剑桥郡主要以改善型产品为主,刚需及刚改户型以96-140㎡单位为主,改善户型有150-507㎡单位,放盘均价在3.8万-4.3万元/㎡区间。
  从未来规划来看,雅居乐剑桥郡处于南大干线和南沙港快线交汇处,可以最大程度享受南大干线带来的交通利好,同时也是华南板块相对靠近思科智慧城的楼盘,居住密度也相对低,比较适合资金相对充足的精英阶层买家。

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  简而言之,喜欢大型成熟社区:可以考虑华南碧桂园、华南新城、广州雅居乐。
  喜欢地铁口楼盘:可以考虑华南碧桂园翠山蓝天组团、广州雅居乐上善若水组团、万科欧泊、雅居乐剑桥郡。
  资金实在有限:可以去华南新城淘一淘,或者华南碧桂园的楼梯楼。


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