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番禺20年大盘再推新 产权“缩水”你在意吗

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发表于 2019-4-23 17:41:23 | 显示全部楼层 |阅读模式
近期,广州番禺区迎来不少新货入市,为缺货已久的一手楼市“解渴”,更引人关注的是,其中不乏开发超20年的大型社区以及日益“豪宅化”的华南板块楼盘推新,产品均以刚需及初步改善型为主,为买家“上车”番禺传统住区一手房提供新机会。不过,记者也了解到,这几个楼盘虽在地段等方面具有一定的稀缺性优势,但有的楼盘目前周边环境并不甚理想,甚至存在“黑历史”,有意入手的买家还是需要全面考虑。

番禺20年大盘再推新 产权“缩水”你在意吗

番禺20年大盘再推新 产权“缩水”你在意吗
珠江·铂世湾

位置:番禺区华南新城

江山帝景高尔夫东侧

土地出让年限自:2008年7月8日

产品:98-130㎡三到五房

售价:约4万元/㎡

珠江·铂世湾是去年底才面市的全新盘,毗邻番禺“八大金刚”之一的华南新城,坊间也有说法称该盘实为华南新城的最新组团。对此,项目相关人员表示,该项目地块以前的确属于华南新城,但后期已进行分割。据链家数据,3月份华南新城二手房均价约2.89万元/㎡,而目前有不少放盘房源报价已达3万-3.5万元/㎡。项目北临珠江及江山帝景高尔夫俱乐部,一江之隔的星河湾半岛在售江景组团均价达到了9万元/㎡,均为两三百平方米的大平层。目前与项目距离最近的地铁站是7号线员岗站,不过现阶段步行往来还有不少距离,待项目完全开发后才会更便捷。此外,项目与番禺万博商圈、万达广场都仅有三四公里距离,车程10分钟左右可达。

项目总占地500亩,总建面约80万㎡,由7个地块组成,分三期开发,其中一期由A3、A4两个地块组成,位于整个项目的中部。率先推出的A4地块总占地约3.2万㎡,共有9栋住宅,去年底首次开盘推出的G3、G4栋基本售罄,目前在售的是新推出的G2栋,32层高,三梯六户,产品包括约98㎡三房及约130㎡的“4+1”房。此外,A4地块带有地下两层车库,车位比例达1:1.2。

提醒

据阳光家缘网,该项目土地出让年限自2008年7月8日起算,也就是至今住宅产权仅剩约59年,“缩水”11年左右。此外,项目虽打出“一线江景”的卖点,但目前在售的单位所在楼栋并不靠江,最靠近江边的地块A5也就是售楼处所在的地方要等后期才会开发,并且项目南侧临近员岗村,周边环境及配套还有待提升。

广地花园

位置:番禺区南村镇番禺大道北27号

土地出让年限自:1999年9月6日

产品:78-117㎡两到三房

售价:待定

1997年就开盘的广地花园,曾有“广州生态第一盘”之称,与华南新城、华南碧桂园、广州雅居乐花园、祈福新邨等“超级大盘”被合称为广州番禺华南板块“八大金刚”。然而,2003年左右,因该盘开发商通过一房多卖、做假按揭等欺诈手段敛财后跑路,项目开发陷入困境,最终“烂尾”。如今,在华南板块多数二手房均价都达到3万-4万元/㎡的市场行情下,广地花园的二手房均价仍处在“2字头”,放盘单价最高也不过2.8万-2.9万元/㎡。

据阳光家缘网信息,项目在今年3月份取得了14-18栋、5栋楼共239套住宅的预售证,其中有78-85㎡的两房和86-117㎡的三房。据此,若项目因“历史原因”新品定价做出让步,加上产品是小户型为主,那么对于刚需买家相信会有一定吸引力。据了解,该盘新房属于广地花园三期产品,而整个三期分为三个区域共有约25栋住宅。项目也是三个楼盘中地段优势最突出的,与番禺万博商圈仅有1公里左右距离,从小区出发可经番禺大桥直接上华南快速,15分钟左右车程即可到达天河CBD。

提醒

与前两个楼盘相同,该盘产权年限存在较大程度“缩水”,土地从1999年开始计算,至今产权只剩50年左右。不仅如此,项目的“黑历史”至今仍遗留了不少负面影响,例如小区环境、物业管理、停车问题等均有待整改和提升。此外,虽然三期新品理论上已无产权方面的问题,但买家还是需要多留个心眼。

市场观察

3月以来番禺新房供应有回升 未来几年一手房货量将达高峰

近年来,广州番禺区一手楼市供应紧张已是常态。克而瑞数据显示,2015-2017年三年间,番禺区一手新房供求比平均仅为0.53,市场呈现供不应求的局面。进入2018年,番禺新房供求比有所提升,但总体依然低于0.8的水平,仍然偏向供不应求的形势。据中国指数研究院统计,2018年广州各区新房供求情况中,番禺区全年成交新房6021套,而全年供应新房仅4712套,供求比仅为0.78,在广州外围区中基本属于“垫底”水平,甚至比中心区中的白云区海珠区还要低。另据广州中原研究发展部,今年1月份和2月份,在全市各区住宅新批预售情况中,番禺是全市唯一一个连续两个月新房0供应的区域。

不过,进入今年3、4月份,番禺区的新房供应情况明显有所回转。广州中原研究发展部数据显示,番禺3月份新批预售住宅约2.26万㎡,而广州中地行统计也指出,3月份番禺区共有5盘推新,这一数量在全市仅次于南沙荔湾区,与黄埔区并列。进入4月份,广州中地行统计到番禺区有3盘推新,推新盘数在全市仅次于南沙和增城区,与荔湾区并列,另据世联东一研究院数据,4月第一周(4月1日-4月7日)和第二周(4月8日-4月14日),番禺区均有新增住宅,分别有约4700㎡和超2万㎡的货量供应。供应回升,意味着心仪番禺新房的买家迎来更多入市机会。

此外,广州中原研究发展部指出,近年番禺土地市场宅地供应有增,仅今年一季度宅地供应量已达13.9万㎡,远超2016年的总和3.85万㎡,而且2018年番禺区也成为广州“供地大户”,商住地总供地量达64.35万㎡,约为南沙宅地供应量的1.2倍,预计2019-2020年区内一手房源供应将达到高峰,广州未来一手市场关注度有望高度往番禺集中、转移。


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